Testimonios para la historia, S.L. Editora. Avda. Diagonal, 612 6º 4ª y 5ª Barcelona 08021. Télefono: 930 18 16 16 Contacta
Sr.Pedro Margenat Peralta
PEDRO MARGENAT PERALTA.
Fotografía cedida por Pedro Margenat.

PEDRO MARGENAT PERALTA. CACIOPEA

Obra:

Texto del 16/10/2012

Jurista vocacional con inquietud emprendedora, el fundador y único accionista de esta empresa promotora madrileña es un firme convencido de que la desaceleración suave del sector constructivo habría soslayado el estallido de la burbuja; como experto inmobiliario sabe que es un ámbito sometido a constantes vaivenes y pasto de los especuladores; una visión desdramatizada y realista de una actividad que hoy sobrevive sin financiación bancaria.

Primeros pasos en el sector constructivo

Mi actividad personal en el sector de la construcción se inicia en una empresa especializada en la gestión de viviendas de segunda mano, situada en la madrileña población de Pinto. En 1992, y durante la crisis inmobiliaria acaecida durante la primera guerra del Golfo, creamos Corporación Delta, agrupación de inmobiliarias de la zona sur de la Comunidad de Madrid, con el objetivo de gestionar cooperativas y desarrollar promociones de cierta importancia de obra nueva, tanto protegida como libre. A lo largo de esta etapa, la empresa experimenta un importante crecimiento, impulsado por la ascendente demanda de vivienda entre personas que no tenían acceso a ella por razones económicas, y para las cuales el régimen de cooperativa y la vivienda protegida suponían una buena solución. 

De la bonanza económica a la crisis

En el año 1996, fundé la promotora Caciopea, como empresa dependiente de Corporación Delta, dedicada a promocionar, gestionar y administrar la propiedad, que disfrutaría de unos años de bonanza económica y fructífero desarrollo, hasta la culminación de la más que mentada burbuja inmobiliaria. En los últimos años, Caciopea ha pasado de gestionar una cantidad considerable de viviendas anuales a unos volúmenes notoriamente modestos, pues, hoy día, acometer promociones de envergadura es una auténtica insensatez; de entrada, porque el mercado se encuentra contenido y, por otro lado, por la falta de crédito bancario. Nuestra actuación se ciñe a ámbitos muy concretos y cada vez somos más partidarios de localizarnos en lugares próximos a nuestras oficinas, puesto que el conocimiento del mercado es fundamental para la eficacia de la obra.

Ejecución de proyectos por encargo en régimen cooperativo

Caciopea ejecuta proyectos por encargo en régimen cooperativo: analiza el solar, contabiliza los costes con una idea de volúmenes y calidades, informa al exterior mediante diversos canales con la idea de comercializar y adquirir socios, establece el plan de pago y formaliza contratos, aportando el capital necesario para abonar el suelo. La financiación para acometer el proyecto proviene en un 30% de los socios de la cooperativa y el resto, de entidades financieras. El socio hoy es casi siempre un profesional liberal o empresario con poder adquisitivo medio-alto y capacidad de ahorro e inversión, que adquiere la vivienda para uso propio, salvo en casos muy puntuales que se realiza como inversión. Lógicamente, ya no adquieren viviendas quienes no poseen una comprobada estabilidad laboral y altos ingresos.

Tradicional fórmula de financiar el 80% de la vivienda con ratios de endeudamiento de un tercio

Este es un país de extremos. Vamos del blanco al negro con demasiada facilidad. En asunto de créditos, como en tantos otros, hemos pasado de la barra libre al cierre del grifo. Las entidades bancarias no conceden créditos personales para la adquisición de vivienda como antaño, a pesar de que la tradicional fórmula de financiar el 80% con ratios de endeudamiento de un tercio, en la que el cliente realizaba el esfuerzo adicional de aportar con fondos propios el 20%, más los gastos de escrituras derivados de las operaciones, funcionaba correctamente. No podemos decir lo mismo de lo que ocurrió con posterioridad, cuando la banca financiaba el 100% del valor de la propiedad, más gastos de escritura, muebles y coche, lo cual constituía una verdadera sinrazón. 

Competencia desleal por parte de la banca

En el momento actual, a la hora de plantearse la compra de una vivienda se dan diferentes posibilidades: en el caso de obra terminada o de segunda mano, el banco concede un hipotético 60% o 70% del crédito hipotecario, que finalmente no llega a término por falta de avales; y, por el contrario, ofrece un piso (activo tóxico) que sí están en condiciones de financiar en una proporción mucho mayor, insistiendo en el mismo error de respaldar con el 100%, con lo cual crea una competencia desleal e insana en el mercado; y si nos referimos a obra nueva, las entidades bancarias simplemente no conceden crédito, debido a que la propia normativa estatal y la del Banco de España les exigen que se aprovisionen con un importe aproximado al que prestan, hecho ciertamente absurdo.

Activos tóxicos

Los bancos poseen un stock amplio de suelo y de viviendas por la sencilla razón de que el promotor compró el suelo por un valor de, por ejemplo, 100, hipotecó por 70 y el banco le concedió 70, puesto que el terreno estaba valorado en 100 y se iba a revalorizar en 1.000; todos se frotaban las manos. Pero la crisis sacudió el mercado y lo que en su momento estaba valorado en 100 pasó a valer 10. En consecuencia, el promotor quebró, el banco se apropió del bien hipotecado para resarcirse de la deuda y lo imputó en balance por 70, cuando realmente vale 10. Ahora mismo, si los bancos actualizan balances a valor real o se desprenden del stock a precio de mercado actual, se computarían como pérdidas y podrían ir a la quiebra: son los comúnmente conocidos como activos tóxicos, de los que un hipotético “banco malo” tendría que hacerse cargo, aunque sinceramente no sé cómo, o mejor dicho, no sé quién va a asumir estas pérdidas.

Buscar nuevas fórmulas para la financiación allí donde sea menester

Ante la ausencia de financiación bancaria, nos planteamos la posibilidad de hallar nuevas fórmulas, más imaginativas, para hacer realidad proyectos muy interesantes que tenemos en perspectiva y, si en España no encontramos la solución, iremos a buscarla allá donde esté.

Demonización del sector inmobiliario

Los políticos, los medios y la sociedad en su conjunto han demonizado el sector de la construcción, al que señala como único responsable de la crisis económica que vive el país, cuando bancos, grandes compañías y más de 300.000 pequeños empresarios han ido a la quiebra. El problema de la vivienda radica en que siempre ha estado rodeada del elemento especulador: promotores, constructores, agricultores que se han convertido en millonarios especulando con la venta de terrenos, intermediarios o propietarios de viviendas que han doblado y triplicado el precio de compra.

Dos factores que impidieron que el mercado inmobiliario se regularizase por sí solo

En su momento, los agentes sociales que intervinieron cuando se produjo el estallido de la burbuja inmobiliaria pudieron actuar con mayor prudencia; un principio elemental que olvidaron aplicar. El dinero abundaba y era barato; los bancos tenían capacidad para conceder crédito, alargando los plazos, con lo cual eran asumibles, lo que llevó a un exceso de optimismo y a la aparición de una gran burbuja y su posterior pinchazo. Pese a ello, cuando los tipos de interés comenzaron a subir, el mercado se habría regulado por sí solo de no ser por dos factores que agravaron la situación: la Ley del Suelo de 2007, que venía a decir que todo suelo que no era urbano tenía que valorarse al precio de rústico, circunstancia que generó innumerables problemas en los balances de sociedades, promotoras y bancos, y la falta de habilidad para que el capital generado por la actividad inmobiliaria se destinara a otros sectores más productivos.

La posesión de patrimonio, un valor al que todos aspiramos

Se ha criticado a España por su costumbre de adquirir vivienda, en lugar de alquilarla. En mi opinión, en una sociedad consumidora de bienes perecederos, el deseo de ser propietario es muy respetable, y la posesión de patrimonio, además del componente emocional, en condiciones normales, es un valor al alza al que todos aspiramos, salvo que se adquiera en un punto álgido de la burbuja, en cuyo caso las pérdidas pueden ser considerables.

¿Servirá para algo el control de las entidades financieras del BCE?

Dudo de la eficacia de la supervisión por parte del BCE sobre las entidades financieras de los países miembros; recordemos que ya estaba el Banco de España para llevar a cabo tal labor, por no hablar de que los bancos disponían de departamentos de riesgos y consejos de administración, y que todos se mostraron insuficientes e inútiles para evitar el crac bancario.

Reticencia al rescate bancario

Fluirá el crédito cuando los bancos saneen sus cuentas y se liberen de todos sus activos tóxicos. España se muestra reticente al rescate bancario porque este va asociado a una pérdida de soberanía y a la adopción de una serie de medidas impopulares, ordenadas por Alemania.

Una Europa cohesionada más allá de la unidad fiscal

El proyecto de una Europa fuerte y cohesionada tendría que albergar muchos más aspectos que la unidad fiscal y superar la fuerte carga histórica que pesa sobre los países miembros; pensemos que los europeos poseemos muchos rasgos en común y una misma forma de concebir la vida desde hace siglos.

La autonomía, un concepto desdibujado y difícil de frenar

La autonomía es un concepto asociado a la democracia, y que carecía de sentido fuera de Catalunya y el País Vasco. Pero se implantó. Se ha ido modificando y desdibujando con el paso del tiempo. Ahora, con la crisis, se ve el coste que supone. Aun así, ¿privamos a las comunidades que tengan capacidad de decidir su propia gestión política y presupuestaria?