Text del 6/01/2007
Els promotors tenim l’obligació de fer que les edificacions siguin sempre adequades al seu entorn, confortables i viables.
Dedicat a l’administració i direcció d’empreses, Manuel Martínez Fernández és un dels socis fundadors, a més de gerent, de Prosemar S.L., grup familiar ubicat a Granollers i especialitzat en la construcció i promoció immobiliàries a tot Catalunya. “Els inicis de l’empresa es remunten a l’any 1959, quan el meu pare, Juan Martínez, va crear-la amb el seu nom. Més tard, l’any 1986, amb l’entrada d’una segona generació formada pels fills, va néixer Prosemar. Des del començament d’aquest projecte immobiliari familiar hem promogut tants habitatges com naus industrials.”
Manuel Martínez ha viscut de prop la promoció immobiliària i la construcció des de la infantesa. “Recordo que, de petit, a casa nostra sempre se sentia una característica olor de ciment que ho impregnava tot, era una sensació que formava part de la nostra vida i que va continuar a l’adolescència, ja que, amb tan sols 15 anys, vaig començar a acompanyar el pare a les obres.”
L’any 1998, en vista del progressiu augment del preu del sòl a Granollers, Prosemar va decidir ampliar la seva activitat cap a Tortosa i altres punts de Catalunya. “Entre les nostres edificacions destaquen seixanta pisos construïts a Tortosa en règim d’habitatges de protecció pública, amb excel·lents acabats. També efectuem una promoció de pisos important a Reus. A Centelles, a l’Osona, hem apostat per la innovació amb la creació del Polígon Industrial Verd, un complex de naus industrials on s’accentua de manera especial la qualitat, la imatge i la funcionalitat.”
Tot i que el sector immobiliari, juntament amb la construcció, és considerat un camp força actiu i generador de riquesa, els darrers anys ha tingut el problema d’un desenvolupament insostenible. “La taxa de creixement anyal del sector immobiliari ha arribat al 15%-18%, la qual cosa ha produït uns preus de venda inabastables per a la majoria de la gent. Hem de trobar, per tant, l’equilibri perdut. Pel que fa al sòl, hi ha hagut una manca de regulació administrativa. Amb una bona planificació, hauríem crescut al ritme del 5%-7% i gaudiríem d’un creixement sostingut i consolidat a llarg termini.”
En aquest context expansiu, s’ha produït un paral·lelisme entre el ritme de pujada dels preus dels immobles i el de l’endeutament de les famílies. “Fa deu anys l’augment dels preus dels pisos d’un any a l’altre podia arribar al 9%. Mai no ens havíem imaginat que arribaríem a vendre pisos amb augments del 17%, la qual cosa és una barbaritat. Hem experimentat un creixement abstracte; és a dir, tot ha crescut, però sense la solidesa raonable i desitjada. Molts dels inversors que llavors van entrar al sector, atrets per l’oportunitat fàcil de negoci, van sortint-ne a poc a poc. Ara comencem a percebre un cert equilibri, i crec que aviat tornarem a ser-hi els professionals amb experiència i coneixements de sempre.”
Manuel Martínez creu que cal enterrar definitivament el mite que associava habitatges de protecció oficial amb construccions precàries. “Quan es parla d’habitatges de protecció pública, solem pensar en edificacions que ja estan establertes per endavant, amb un preu de mòdul, una tipologia, etc., però això és un mite que hem d’oblidar. Dins dels paràmetres amb què compta, el promotor ha d’intentar realitzar un producte assequible i d’una certa qualitat. És una qüestió de cultura empresarial. No hi ha cap secret, solament s’ha d’aconseguir un alt nivell de competitivitat en els preus i que el promotor entengui que els guanys no poden ser els mateixos que en renda lliure. Hem de saber que aquestes promocions no ens faran tenir molts beneficis, però que tindrem els marges raonables de mercat per continuar treballant tota la vida. Allò que veritablement pretenem és poder oferir una gran qualitat i garantia de producte als nostres clients.”
Pel que fa a la intervenció de l’Administració, Manuel Martínez defensa un desenvolupament urbanístic sostenible i sostingut en el temps. “El creixement immobiliari ha de tenir una cadència. Tot s’ha de fer d’una manera racional, no tan sols pensant en els impostos que s’ingressaran per fer construccions. Les administracions han de saber que l’urbanisme s’ha de fer a poc a poc, que no es poden impulsar grans creixements sense estudiar l’entorn. En tot moment, cal tenir en compte les necessitats de serveis i conèixer la realitat de les persones.”
En un entorn immobiliari tan competitiu, la figura del promotor local, ja sigui gran o petit, tendeix a desaparèixer. “És molt difícil que continuïn obrint sòl al costat de casa, que el paleta sigui un veí i que el cost del solar sigui baix. Aquests temps ja han quedat enrere. El promotor buscarà les oportunitats de negoci, tot i que s’hagi de desplaçar lluny. Ens hem d’adaptar al mercat, al context i al client final. Per tant, haurem de fer el producte que el client pugui pagar, i si està a 150 km, hi anirem. Actualment, treballem a Reus i a diverses zones del Maresme i volem introduir-nos a Lleida.”
Manuel Martínez creu en la importància de la implicació de la promotora a l’hora d’aixecar un nou projecte. “A Prosemar, respecte a la realització de l’obra, el criteri de l’arquitecte representa un 80% i les nostres opinions se situarien al voltant d’un 20%. Cal remarcar, això no obstant, que quan l’arquitecte crea el producte, generalment nosaltres hem fet l’estudi previ de mercat i de viabilitat, amb la qual cosa li donem els paràmetres perquè pugui dissenyar el seu projecte amb llibertat i seguretat. Sabem que hem de respectar l’entorn on hem d’anar a construir, i aquest àmbit no solament el formen els carrers, els jardins o els arbres, sinó també la gent que comprarà l’immoble. Els promotors tenim l’obligació de fer que les edificacions siguin sempre adequades al seu entorn, confortables i viables.”
