Texto del 12-06-2012

Que el actual es un momento idóneo para la compraventa inmobiliaria es un hecho que parecen solo apreciar los inversores extranjeros, libres del catastrofismo que paraliza la sociedad española. El letrado al frente de esta promotora familiar que ha sabido mantenerse con una política de reinversión continua defiende los valores inculcados por su padre: honestidad y trabajo, unas virtudes que la ciudadanía debería recuperar mediante una regeneración educativa y moral.

Llevamos a cabo todas las fases de un producto inmobiliario

Soy el gerente y único accionista de Proyectos y Desarrollos Urbanos Man, una pequeña promotora en la que trabajamos un equipo de cinco personas, la misma plantilla con la que contábamos durante el boom inmobiliario. Siempre hemos apostado por una mínima estructura de empresa porque nos apoyamos mucho en profesionales externos (técnicos, constructoras, comercializadoras…). Nos dedicamos a comprar suelo, a desarrollarlo, a construir y a vender. Llevamos a cabo, pues, todas las fases de un producto inmobiliario. Nuestra área de influencia son las provincias de Zaragoza y Huesca. Ahora mismo, estamos trabajando en el majestuoso valle de Benasque, en los Pirineos. También estamos preparando un proyecto muy interesante, en primera línea de mar, en l’Ametlla de Mar (Tarragona), que esperamos tenga buena acogida en el año 2013, cuando se inicien las obras.

Nuestro cliente es el comprador directo de inmuebles residenciales

Poseemos suelo también en Castellón y Murcia, casi todo en fase de desarrollo, aunque algún solar adquirido hace tiempo no ha podido ser edificado, a la espera de un momento más propicio. Según vaya evolucionando el mercado, podremos ir sacando producto a la venta. Nuestro cliente es el comprador directo de inmuebles residenciales, sobre todo clientela nacional, aunque en l’Ametlla de Mar esperamos contar con clientes alemanes, ingleses y rusos, que aún siguen comprando en nuestras costas. Nuestro secreto consiste en ofrecer un buen producto y, sobre todo, bien ubicado.

Gracias a la reinversión constate en la compra de suelo la crisis inmobiliaria no nos ha afectado tanto

En el negocio inmobiliario es importante financiarse en la medida de lo posible con capital propio. Además, hay que comprar suelo, que es la materia prima del promotor y su garantía de ahorro. Aunque nuestro sector es víctima de una demonización que nos tacha de especuladores, los promotores no compramos un solar para después venderlo más caro, sino que construimos en él. Por otro lado, las empresas promotoras que hemos sobrevivido lo debemos al hecho de reinvertir constantemente los beneficios en la compra de suelo. Gracias a estos criterios, puedo decir que la burbuja inmobiliaria no nos ha perjudicado como a otras compañías del sector.

Con un suelo caro no se puede normalizar el precio de los inmuebles

El suelo, que es un elemento necesario para construir, sigue siendo muy caro. Y si el suelo resulta caro, es inevitable que el producto final construido también lo sea. Ya no es cuestión, pues, de que haya o no una mayor o menor especulación por parte del promotor, que es el que une el suelo, la financiación, las fuerzas constructoras y la comercialización. Con un suelo caro no se puede lograr la normalización del precio de los inmuebles.

Construimos según el estilo que nos sugiere la ubicación

Aunque como empresa promotora carecemos de un sello constructivo propio, intentamos que nuestros productos sean objetivos, es decir, que construimos según el estilo que nos sugiere la ubicación. En general, el técnico es el encargado de hacer propuestas y el promotor, de aceptarlas o rechazarlas. Yo en ese sentido confío mucho en el criterio del técnico, sobre todo en lo que atañe a su parcela: la estructura y el diseño. El tamaño, los acabados y el precio ya son más competencia nuestra.

Mantener con espíritu alegre una cierta actividad

Contra lo que cabría esperar, dada la caída de ingresos que padecen y la presumible necesidad de llenar las arcas municipales, los ayuntamientos ahora no se muestran nada entusiastas ante un nuevo proyecto urbanístico. La misma actitud encontramos en los bancos que deben financiar la construcción, bajo el temor, solo en parte justificado, de que no se detecta demanda. La única manera de encontrar más receptividad por su parte es ajustar mucho los precios. Por eso, debemos aceptar las nuevas reglas del juego y saber que nuestros márgenes de beneficio serán muy bajos. Es necesario mantener con alegría una cierta actividad, porque de lo contrario nos veríamos obligados a hacer lo que más nos dolería: tener que echar a personas de confianza.

Las tasadoras están tasando demasiado a la baja

Con todo el respeto que siento hacia las entidades financieras, con las que trabajo y tengo un trato cordial y fluido, y de las que recibo una inestimable ayuda en estos tiempos difíciles, es verdad que en pleno boom pecaron de permitir a las tasadoras que tasaran a la alza, lo que generó la burbuja. Ahora, en cambio, sucede todo lo contrario: los bancos se sienten cómodos viendo cómo las tasadoras tasan muy a la baja. Puede ser lógico, dados los condicionantes del momento, pero no creo que sea razonable pasar de un extremo al otro. Como se suele decir, en el término medio está la virtud.

La burbuja inmobiliaria fue propiciada por el conjunto de la sociedad

La culpa de la burbuja inmobiliaria habría que repartirla entre toda la sociedad. Responsabilizarnos solo a los promotores es a todas luces injusto. Es cierto que muchos se dejaron llevar por la fiebre especulativa, pero no es menos cierto que las entidades bancarias entraron en una dinámica de competencia feroz, algo que el Banco de España, el organismo público que debía regularla, en ningún momento atajó. Por otro lado, se permitió también que las tasadoras cobraran un porcentaje sobre el valor tasado, con lo cual las tasaciones se desorbitaron. Fue una locura colectiva y, evidentemente, este tipo de desmanes sociales acaban por pagarse tarde o temprano.

Que la mala gestión del capital público no quede impune

Algunos altos cargos de instituciones públicas o de algunas cajas de ahorro es sabido que han dilapidado cantidades ingentes de dinero, capitales públicos que probablemente nunca sabremos dónde fueron a parar. Es muy lamentable que esto haya pasado, pero lo es más que estos individuos sigan manteniendo una apariencia de respetabilidad y que nos se les impute ninguna responsabilidad civil o penal al respecto.

Pequeñas y medianas empresas y autónomos

La solución a la crisis, el reflote de la economía, solo puede venir de la mano de las pymes y los autónomos, que son los que generan entramado productivo y puestos de trabajo. Sin embargo, tengo mis dudas de que los 100.000 millones de rescate de la banca lleguen a ellos. Mucho me temo que el dinero se desvíe a financiar administraciones o a saldar la deuda nacional, como ya se ha hecho antes. A pesar de todo, no pretendo lanzar un mensaje pesimista: la confianza en que saldremos de esta se impone por pura lógica histórica.

Actividad empresarial de corte defensivo

Si no es tarea de la Administración ayudar a las empresas, tampoco debería serlo ponerles trabas. Últimamente empleamos demasiado tiempo en lo que denomino “actividades de corte defensivo”, defendiéndonos de las haciendas locales, autonómicas y nacionales, cuyo exceso de celo actual solo se explica por un afán recaudatorio.

Buen momento para comprar

En un contexto en el que el dinero no está seguro en el banco y en el que la situación de la bolsa permanece muy inestable, la mejor manera de invertir en un valor seguro es adquirir una vivienda. Ahora que los precios son más asequibles, es un momento ideal para hacerse con un inmueble de buena ubicación. Sin embargo, la compraventa inmobiliaria se halla estancada. Da la sensación de que la gente está atemorizada, que tantos mensajes negativos en los mass media les hacen creer que la vivienda no es una buena inversión y esperan a que los precios bajen más todavía. Y en mi opinión, los precios ya han bajado todo lo que podían bajar. Solo inversores extranjeros con una realidad más optimista, como los rusos, están aprovechando esta inmejorable ocasión.

Una regeneración moral de la sociedad

Como el hombre es el único animal que tropieza varias veces en la misma piedra, tras este período actual de vida de hormiga, de ahorro y trabajo, a la vuelta de los años seguramente llegará otra etapa de vida de cigarra, de fiesta y alegría. Esto es algo particularmente característico de los españoles. Por eso, después de la recuperación económica que inevitablemente llegará, hemos de orientar nuestro esfuerzo hacia la regeneración moral de la sociedad, lo que pasa por rescatar valores como la responsabilidad, el cumplimiento o la honestidad, porque hoy se ha generalizado el hecho de contraer deudas y firmar contratos que después está por ver si se cumplen. Vivimos, pues, en el reino de la desidia y la insolidaridad: todo vale para servir a los propósitos egoístas de uno mismo.

Francisco Manrique Peña

Proyectos y Desarrollos Urbanos Man nace de una empresa familiar creada por mi padre, Francisco Manrique Peña, durante el desarrollismo de los años 70. Cuando, terminados mis estudios, yo estaba en proceso de selección de alguna multinacional, mi padre me convenció para integrarme en su proyecto. Creo con firmeza que la educación más importante y útil que nos da la vida es la que recibimos en casa de nuestros padres. Yo aprendí de él que se tiene que trabajar duro y, sobre todo, que la palabra dada solo es valiosa si se es sincero y consecuente: los compromisos siempre se tienen que cumplir.