Text del 2008
“La urbanització no pot continuar sent extensiva”
.
La construcció, l’edificació de nous sectors, la reconversió de zones industrials en residencials, les rehabilitacions… Són moltes les actuacions sobre el territori que requereixen processos legals i de gestió urbanística, la majoria de les quals repercuteixen en l’estructura i el valor de la propietat immobiliària. Els darrers anys hem assistit a un creixement de les nostres viles i ciutats com a resultat de la gran expansió del sector constructor i immobiliari afavorida, entre d’altres factors, per la necessitat de cercar alternatives a l’escassa rendibilitat del diner dipositat a les entitats financeres i per l’arribada de ciutadans d’altres països. La creació d’infraestructures i equipaments que acompanya tot creixement urbà també ha generat un gran volum d’activitat en el sector. En totes aquestes intervencions cal la participació de professionals del dret per elaborar projectes coherents i adaptats a la legalitat. Esteve Radresa Miracle analitza des de la perspectiva d’advocat especialitzat en Dret Urbanístic i Immobiliari la importància d’un bon assessorament legal en aquest àmbit.
L’advocat és l’expert que informa i assessora adequadament les parts implicades en la compravenda d’un immoble o de sòl. “Els promotors han de confiar en un professional de l’advocacia per conèixer els drets i les obligacions que envolten una operació urbanística. Una actuació ben plantejada des del començament i sobretot un bon assessorament són la millor manera d’estalviar temps i diners, així com d’evitar possibles paranys legals fruit del desconeixement. Al nostre despatx assessorem administracions públiques, empreses privades i particulars sobre tot allò que relaciona dret, urbanització i construcció. Treballem amb els sectors públic i privat, aplicant sempre la deontologia professional i el sentit comú per evitar conflictes d’interessos.”
Els criteris urbanístics difereixen en cada país. Hi ha polítiques que defensen una construcció sostenible, racional i respectuosa amb l’entorn; d’altres, en canvi, són menys curoses. En molts territoris s’ha produït en algun moment una urbanització descontrolada, i Catalunya no ha estat l’excepció. “La visió de la costa catalana des de l’aire és bastant desoladora. L’hem malmesa, com moltes altres zones del litoral espanyol. És fàcil culpar-ne els ajuntaments, però cal anar més enllà i veure que hi ha més parts involucrades. Les administracions locals tenen diverses competències. Per gestionar-les correctament necessiten obtenir ingressos, i una bona font de recursos és la construcció. Les comissions territorials d’urbanisme de la Generalitat, per altra banda, són les encarregades del control de legalitat del planejament. Malauradament no hem sabut assimilar a temps els plantejaments mediambientals de respecte a l’entorn i de construcció d’espais sostenibles.”
S’hauria d’haver actuat abans. “Avui, arran de l’adaptació d’una normativa europea a les legislacions espanyola i catalana, és preceptiu fer una avaluació mediambiental dels efectes dels nous plans. Des del 2006, quan s’elabora el planejament general del municipi cal una avaluació prèvia del departament de medi ambient de la Generalitat que doni els paràmetres mediambientals bàsics als quals caldrà ajustar el nou pla. Ha arribat tard, tanmateix.” Tampoc no es podia exigir als professionals que intervenen en la redacció dels plans d’ordenació del territori més del que la normativa estableix.
S’han de trobar urgentment instruments que ajudin a respectar el poc entorn verge que queda. “I, si cal, enderrocar allò que no s’ajusti a la legalitat. La recessió en els sectors constructor i immobiliari pot ser una oportunitat per canviar tendències, reflexionar sobre el que s’ha fet malament i rectificar. Si no corregim a temps el que s’ha fet il·legalment, la prescripció de la infracció farà perdre tot el sentit a la resta de normes urbanístiques.”
Un primer camp per marcar directrius de respecte a l’entorn són els plans generals dels municipis. “El pla general determina el creixement futur del municipi i dóna paràmetres mínims per passar d’un sòl totalment verge a l’edificació. En principi, les competències són bàsicament municipals, i l’administració autonòmica en controla la legalitat per mitjà de les comissions territorials d’urbanisme. Quan es qualifica un sòl com a urbanitzable, cal justificar-ho. Per desgràcia, molts paratges de gran valor paisatgístic han esdevingut sòl urbanitzable.” Aquestes reclassificacions solen deixar en mans dels propietaris majoritaris, sota supervisió administrativa, la reparcel·lació del sòl i el repartiment de les noves propietats.
L’edificació intensiva és una manera de no malmetre tant el territori. “Ocupar poc sòl evita la destrucció territorial i facilita la mobilitat, amb menys quilòmetres de carrers i concentració d’equipaments. Un error del passat fou permetre la formació d’excessives urbanitzacions de baixa densitat. Sembla que ara hi ha en projecte una llei que intentarà amortir aquest dany.”
També cal tenir en compte el planejament sectorial de les infraestructures viàries i ferroviàries. “A Catalunya, les inversions en infraestructures han patit un retard important. Havent-hi finançament i voluntat política, no hi ha excuses; el problema és quines infraestructures s’han de crear. Hem d’actuar pensant en termes ambientals i de mobilitat; potser caldrà fer menys carreteres i millorar la xarxa ferroviària. La urbanització no pot continuar sent extensiva.”
L’advocat pot tenir un paper de control molt important assessorant l’Administració i els promotors privats: “La presència d’un advocat que conegui el Dret Urbanístic i Ambiental ha de garantir que el pla i el seu desenvolupament respectin totes les normatives. Ha d’existir una estreta col·laboració entre l’arquitecte –que modela l’entorn– i l’advocat. En planejament, el director ha de ser l’arquitecte assessorat per un advocat especialitzat. En canvi, en la gestió urbanística –reparcel·lació o expropiació–, l’advocat pren major protagonisme.”
Des del punt de vista d’Esteve Radresa, la nova Llei del Sòl de 2007 no afavorirà, per si sola, la baixada del preu de l’habitatge. “La promoció d’habitatge públic és una necessitat que l’administració no pot obviar. La previsió en la política municipal hauria de permetre’n la construcció. Si es pensa amb previsió, el compliment de la legislació per adjudicar el sòl o les obres de construcció no ha de perjudicar el compliment dels objectius que es fixi l’Administració. El Pacte Nacional per a l’Habitatge ha de donar instruments a les administracions públiques per adquirir sòl a un preu raonable. L’aplicació de la nova Llei del Sòl estatal, en determinades ocasions i sobretot en l’àmbit urbà, pot encarir el sòl. En tot cas, no es pot descartar que la combinació de l’esmentada llei amb altres factors pugui finalment produir una baixada del preu del sòl en determinats àmbits del territori. Cal més previsió i coordinació per part de les administracions implicades a l’hora de planificar les ciutats i l’entorn del futur.”
