Texto del 2007
L’urbanisme com a ciència jurídica tot just comença.
José Luis de Mier Vélez es llicencià en dret l’any 1970; d’aleshores ençà ha tingut una sòlida trajectòria com a especialista en Dret Urbanístic i Administratiu. Titular del seu propi despatx des dels anys 80, és també reconegut com a ponent d’importants cursos i màsters sobre urbanisme, així com a autor de nombroses publicacions, que compten ja amb repetides edicions, entre les quals destaquen Legislació d’urbanisme de Catalunya, Juntas de compensación, asociaciones administrativas de cooperación y entidades de conservación i Formularios inmobiliarios. “Tracten temes com les transmissions de propietat o els contractes d’urbanització. És a dir, tot el que és la vida d’un immoble. Tots són llibres molt pràctics.” El senyor José Luis de Mier Vélez té tres fills: en Lluís, que és economista; en David, que és farmacèutic, i en José, que és l’únic que ha seguit les seves passes. És advocat també especialitzat en temes d’urbanisme i forma part de la plantilla del seu despatx.
La figura de l’advocat dins del món immobiliari i urbanístic ha anat prenent rellevància amb el transcurs dels anys. Tant és així que avui dia és inviable emprendre qualsevol iniciativa relacionada amb aquest àmbit sense comptar amb l’assessorament d’un lletrat. “L’urbanisme com a ciència jurídica tot just comença, per dir-ho d’alguna manera. La nostra primera llei del sòl és de l’any 1956. Amb aquesta norma s’inicia el concepte de dret urbanístic, ja que abans no existia. Tenim doncs com a antecedent 50 anys d’activitat legislativa. És un camp molt dinàmic en què sorgeixen noves idees constantment i, a més, té la particularitat que s’ha d’aplicar a cada municipi en concret, ja que cada un té les seves pròpies regulacions que determinen realment on pots edificar o com ho has de fer. Per edificar s’ha d’anar al mateix ajuntament i assabentar-se de quines són les normes que regeixen en aquell lloc precís. O sigui, que és un dret complex en la mesura que no disposa d’uns reglaments generals. El que existeix és el Pla d’Ordenació Urbanístic Municipal (POUM), específic per a cada municipi.”
El dret urbanístic, doncs, és vital i està en constant renovació. D’aquí la importància d’estar al corrent de totes les novetats i de tota la normativa emergent per poder actuar correctament en cada cas immobiliari concret. “S’ha de tenir en compte el que publiquen les comunitats autònomes, ja que l’urbanisme els està atribuït en exclusiva excepte les normes de caràcter general en defensa del concepte de la propietat. Tot i aquesta profusió reguladora, avui dia qualsevol advocat pot estar al corrent de totes les normes que es publiquen sense cap problema.”
L’advocat urbanista en tots els casos ha de tenir en compte diversos aspectes immanents per poder dur a terme amb èxit la seva tasca. S’ha de prendre seriosament el fet d’actuar d’acord amb les normes existents i, per tant, les ha de conèixer a bastament. “L’advocat ha de saber aplicar la llei a la situació concreta i determinada del municipi en qüestió. Ha de saber que un solar val el que val no només per la seva superfície sinó també pel que s’hi pot edificar i pels usos que se’n poden fer. Això només se sap quan realment s’ha estudiat el pla d’ordenació urbanística municipal. D’altra banda, avui en dia s’ha de tenir en compte, segons la Llei d’urbanisme de Catalunya i la Llei del sòl, que quan es construeix en la majoria dels sectors, el 30% s’ha de destinar a habitatge públic i el 10% al municipi.”
En el Bufete de Mier Abogados s’encarreguen d’assessorar i de gestionar totes les passes que s’han de fer des que es decideix comprar un terreny fins que es finalitza el projecte de construcció. Els seus clients són principalment propietaris. “Alguna vegada hem assessorat ajuntaments. També vénen empreses constructores i promotores de certa importància i empreses immobiliàries.”
En línies generals, la feina que realitzen quan els contracten per un assumpte urbanístic és reunir els propietaris d’un terreny qualificat com a urbanitzable a través d’una junta de compensació. “Se’ls ha de convèncer que han d’actuar units i, un cop constituïda la junta, es distribueixen les parcel·les. Qui aporta el 10% del sòl en rep el 9%, l’altre 1% és per a l’Ajuntament. Llavors es procedeix a la redistribució, que aquí a Catalunya s’anomena projecte de reparcel·lació, es canvien les finques en el registre de la propietat i ens posem en contacte amb l’arquitecte al qual s’encarrega que desenvolupi l’execució de l’obra. També assessorem la junta sobre quan ha de contractar el constructor. Per exemple, una de les últimes feines realitzades ha estat el Parc d’Activitats de Viladecans, 40 hectàrees que abans eren agrícoles. En cinc anys hem aprovat el pla parcial, el projecte d’urbanització i el de reparcel·lació i ja hi estan edificant. Aquesta és una de les principals tasques que realitza el meu despatx.” En tot aquest entramat, la funció primordial de l’advocat és la de coordinar tots els agents implicats i garantir que tothora se segueix la llei.
El paper dels polítics legisladors té gran rellevància en qüestions immobiliàries. Actualment, un dels temes que més preocupen al conjunt de la societat és la llei de l’habitatge i el dret dels ciutadans a accedir-hi. El legislador, en casos com el reglament de la Llei d’urbanisme de Catalunya, ha de comptar amb lletrats especialitzats per redactar-lo. Amb tot, el senyor José Luis de Mier opina que és poc probable que la llei ajudi a frenar l’especulació. “Les lleis no resolen els problemes econòmics. El constructor ha de promoure un 30% per a habitatge protegit. A més, el promotor ha d’assumir les despeses del 10% de cessió, de les quals abans es feia càrrec el mateix Ajuntament, la qual cosa encareix el sòl. És un camí sense sortida tret que, en la meva opinió, es faciliti poder edificar en terrenys que actualment no són edificables perquè tenen la qualificació de rústics. I en aquest punt s’ha de pensar en unes grans comunicacions. La solució no és gravar més el promotor, sinó que pugui desenvolupar edificacions lluny de Barcelona, per exemple, on el terreny és més barat. I després s’ha de facilitar un transport ràpid.”
Tampoc és la solució al problema del preu de l’habitatge gravar uns pisos que estan buits i que no es lloguen. “Aquest tipus de norma no soluciona res en absolut. És cert que hi ha pisos buits, però a vegades els propietaris esperen que els ocupin familiars seus, per exemple. La culpa és del funcionament judicial. Un desallotjament per falta de pagament en aquest país triga un any a fer-se efectiu. Per això els propietaris demanen les fiances.”
Per últim, el senyor José Luis de Mier Vélez, membre de l’Associació de Bibliòfils de Barcelona i col·leccionista empedreït de llibres antics, adreça un consell a les noves generacions d’advocats que es vulguin dedicar a l’especialització d’urbanisme: “És important seguir cursos com els de la Universitat Pompeu Fabra, els del Col·legi d’Advocats o els d’Esade. Imparteixen cursos de veritable categoria.”
