Text del 2008
La Llei del Dret a l’Habitatge és exigua pel que fa als terminis del lloguer, establerts en cinc anys.
El bufet d’advocats del senyor Jordi Bonastre Thió, Advocat i Administrador de Finques, ofereix diversos serveis jurídics: Dret Civil i Penal, Dret Immobiliari, Dret Matrimonial, herències, assessoria jurídica, administració de finques, registre de la propietat, gestoria, contractes, obligacions i comunitats de propietaris. El despatx, situat a Barcelona, té una constitució molt curiosa: “L’estructura no és la d’una societat. Estem instal·lats en un pis gran de l’Eixample, de 200 m2, al carrer Provença amb Bailén, del qual sóc el propietari. Tinc llogades les antigues habitacions, reconvertides en despatxos, on treballem cinc advocats, tres informàtics i dues procuradores dels tribunals. Són professionals independents, els quals, senzillament, paguen el lloguer de l’espai físic que ocupen.”
El senyor Bonastre va heretar per línia paterna la vocació pel dret i l’administració de finques. “El meu pare, Josep Oriol Bonastre, realitzava una tasca similar a la meva; en això ens assemblem molt. Era Advocat i va treballar com a Administrador de Finques durant molts anys a l’empresa Riva i García, quan era al passeig de Gràcia.”
El senyor Bonastre es dedica, sobretot, al Dret Civil i al Dret Penal. “Dins del Dret Civil, les tasques relatives a l’habitatge representen un percentatge molt alt. El Dret Civil és tan ampli que engloba, com diem els advocats, les pedres petites, és a dir, les consultes de poca durada i poca facturació, les quals, si són complexes, poden arribar a 125 euros. Poden ser consultes que s’esgoten amb el consell, altres comporten el fet de parlar amb terceres persones, o fins i tot poden arribar a un plet perquè no s’ha arribat a un acord, i llavors s’ha de presentar la minuta. Pel que fa al Dret Penal, confesso que sento una dèria especial, és un altre món. La part amb la qual gaudeixo més és la jurídica, perquè es tracta de defensar algú, que és justament la missió per excel·lència dels advocats.”
Dins de l’entorn de l’administració de finques, sovint sorgeixen nombroses complicacions, tal com exposa el senyor Bonastre. “El fet de ser el comptable i el gestor d’un edifici de pisos i locals és una tasca dura. En una comunitat de propietaris pot haver-hi nombrosos problemes, i un dels més importants és quedar-se curt en l’ajust dels pressupostos, ja que això sovint genera conflictes. L’administrador pot preveure uns pressupostos determinats per a un exercici i no arribar-hi, no perquè ho hagi calculat malament, sinó perquè sempre poden sorgir despeses extraordinàries inesperades durant l’any, com pot ser la reparació de l’ascensor. Llavors s’ha de convocar una junta extraordinària per explicar als veïns la necessitat de fer derrames, que és la paraula més odiada per les comunitats de propietaris. A la junta extraordinària, a l’administrador li toca sentir les reiterades queixes dels veïns. El fet de demanar diners a les comunitats de propietaris a mig exercici no està ben acceptat.”
Una altra qüestió complexa de la tasca de l’administrador de finques és la desconfiança que de vegades mostren els propietaris envers el gestor a l’hora de fer els pressupostos. “Quan la finca necessita realitzar alguna obra de manteniment o millora, proposo als veïns que jo porti un pressupost i que el president o qualsevol altre propietari en presenti d’altres. Fixem la reunió extraordinària per elegir el pressupost més convenient, i el que passa normalment és que només hi ha sobre la taula el pressupost de l’administrador, perquè ningú no s’ha preocupat de demanar-ne cap. Llavors, creuen que l’administrador té un interès personal a l’hora d’elegir determinats industrials o proveïdors.”
Respecte a la situació del lloguer a Espanya, el senyor Bonastre advoca per l’allargament del període dels contractes per pal·liar la inestabilitat del mercat. “Actualment, el lloguer és més inestable que la propietat. Quan l’any 1994 es promulgà la llei d’arrendaments, s’acabà la pròrroga forçosa, notòriament injusta per al propietari, però potser vam derivar cap a l’altre extrem. La pròrroga forçosa que establia la llei anterior significava el lloguer per a tota la vida. El dret passava de pares a fills i, fins i tot, a néts, de manera que, al final, quan s’acabava el contracte, es trobaven els néts del primer llogater i del propietari.”
Ara tenim una llei d’arrendaments que permet fer contractes de lloguer de cinc anys, amb pròrrogues de tres anys més. “No estic d’acord amb la pròrroga forçosa, però crec que la nova Llei del Dret a l’Habitatge és exigua pel que fa als terminis del lloguer establerts en cinc anys. Un contracte de cinc anys no ofereix a l’inquilí l’estabilitat necessària per fer projectes de vida. Si arribessin a deu anys, les parelles joves tindrien temps suficient per estabilitzar-se en el treball, per generar una mica més d’ingressos, per tenir descendència i, fins i tot, per estalviar per optar després a un habitatge de compra.”
A Catalunya i a Espanya la mobilitat geogràfica laboral és mal acceptada, circumstància que influeix en els usuaris a l’hora d’apostar per la propietat. “A Europa, les característiques del lloguer varien una mica segons els països, però tenen en comú la tradició del model del lloguer, sobretot a Alemanya. Fins i tot, a les persones amb una capacitat econòmica important, no els importa llogar un pis durant el temps que els exigeixin les circumstàncies laborals. Hi ha països, com els Estats Units, en els quals les persones canvien de lloc de treball i de residència sense que això signifiqui cap trauma. Comencen a treballar, per exemple, a Connecticut, a l’Atlàntic, i acaben a Oregon o a Nou Mèxic, a la banda del Pacífic. Llavors, lloguen habitatges segons el treball que tenen en cada moment. A Espanya, la gent vol treballar sempre al mateix lloc, cosa pràcticament impossible, i a més a més voldria no moure’s mai. Això fa que trobi en la propietat el valor més interessant. Crec que hauríem d’anar canviant de mentalitat. De moment, tot indica que el lloguer creix una mica en el conjunt de l’Estat espanyol, sobretot a Catalunya.”
Finalment, el senyor Bonastre comenta el fenomen del boom immobiliari. “La durada ha estat massa llarga, però la bombolla es desinfla. Ja no pugen els preus dels immobles de primera mà. Els de segona mà experimenten un descens una mica més acusat que pot arribar fins al 5%. Pel que fa a les causes, caldria parlar d’elements una mica subjectius. L’estructura jurídica que conforma les gestions immobiliàries, basada en el Codi Civil, ha estat la mateixa de 12 anys ençà, però els diners s’han mogut de manera diferent. Crec que hi ha hagut una inversió molt alta de diner no declarat en aquest sector, ja que les pedres, com es diu en el llenguatge habitual d’aquest món, són sempre una garantia d’increment de benefici i d’interès. D’altra banda, l’oferta d’unes hipoteques concedides amb un interès exageradament baix, de l’ordre del 2,5% en els anys 2000-2001, va animar, no solament les grans promotores, sinó també la població en general.”
