Text del 2007
Cal que tothom sàpiga amb qui tracta i que la preparació dels agents sigui l’adequada.
Amb la formació de graduat social, el senyor Josep M. González Burgada desenvolupa diverses tasques al despatx del qual és titular, dins l’àmbit de l’auditoria laboral, l’administració de finques i, especialment, com a agent de la propietat immobiliària (API). “Gran part de la nostra tasca professional se centra en l’àmbit de la mediació immobiliària. Som, bàsicament, una assessoria integrada per tres persones. Quan gestionem la venda d’un habitatge, la nostra funció és comprovar-ne l’estat de càrregues, triar la gent amb la qual farem la publicitat i orientar sobre el preu. Quan trobem la part interessada en la compra, li proporcionem la documentació necessària perquè l’operació es pugui fer amb totes les garanties. Així, el venedor tindrà la certesa del cobrament i el comprador sabrà si el pis adquirit té càrregues o n’està lliure, per poder demanar un préstec hipotecari.”
El senyor González Burgada ha estat membre fundador del Centre Europeu d’Auditors Sociolaborals –CEAL–, una associació d’àmbit estatal integrada per graduats socials, advocats, economistes i experts en matèries laborals creada l’any 1995 amb l’objectiu de promoure la implantació de les auditories laborals, seguint el model d’associacions similars instaurades arreu d’Europa i també a EUA. “L’agrupació va sorgir de la iniciativa d’un conjunt de graduats socials de diferents punts d’Espanya, quan vam adonar-nos de la necessitat d’establir i de desenvolupar l’especialització en aquests tipus d’auditories, ja que en aquella època eren pràcticament desconegudes al nostre país. Es tracta d’un aspecte que les empreses encara no han incorporat plenament, ja que acostumen a centrar l’atenció en les auditories econòmiques. Per garantir el rigor a l’hora de fer els contractes i evitar sancions posteriors, les companyies haurien de tenir en compte aspectes fonamentals com les subvencions associades a cada contracte, l’edat dels treballadors, els possibles procediments pendents amb la Seguretat Social, etc., i aquestes qüestions impliquen l’activitat de les auditories laborals.”
A Josep M. González el preocupa el fet que molta gent treballi en el sector immobiliari sense tenir uns coneixements mínims i, sovint, sense complir els requisits legals per fer-ho. “Darrerament, han proliferat molt les activitats no legals de persones sense la preparació adequada per exercir d’agents de la propietat immobiliària. Nosaltres sempre hem demanat un mínim de control i de legalitat, volem que tothom pagui els seus impostos, que les decisions es contrastin amb un despatx, un col·legi o una associació. Cal que tothom sàpiga amb qui tracta i que la preparació dels agents sigui l’adequada.”
A Espanya, la cultura de la propietat immobiliària constitueix un fet diferencial en relació amb la resta de països de la Unió Europea. “Tenim una cultura de la propietat que actua com una inèrcia i impulsa la gent que desitja viure en parella a comprar un pis, ja que els seus pares el tenen i els avis també l’han tingut. Per tant, les promotores i les institucions s’han esforçat per poder satisfer aquesta demanda.”
Creu el senyor González que, possiblement per mimetisme, els immigrants també han adquirit la cultura de la propietat. “Els nouvinguts han ocupat diversos barris de diferents pobles, primerament vivint en pisos de lloguer i després, els que han pogut, en habitatges de propietat. Amb la immigració hem passat d’un estat demogràfic de creixement vegetatiu a un altre d’increment important de la població, la qual cosa ha fet rellançar el sector de la construcció. Paral·lelament, la baixada considerable dels tipus d’interès ha contribuït a promoure el moviment ascendent del sector immobiliari.”
Aquesta expansió ha produït un canvi substancial a la geografia urbana de Catalunya, perquè l’encariment dels habitatges a les diferents capitals de província, especialment a Barcelona, ha comportat un gran desenvolupament de les àrees metropolitanes d’aquestes ciutats, “amb el consegüent problema d’infraestructures que no ha rebut una resposta proporcional a l’increment de l’activitat promotora.”
Pel que fa a les taxacions, Josep M. González exposa que n’hi ha de dos tipus ben diferents. “Hem de diferenciar les valoracions que podem oferir al client d’una manera aproximada i a fi d’informar, de les taxacions immobiliàries que realitzen els taxadors oficials. Aquestes són regulades pel Banc d’Espanya, per mitjà del Ministerio de Economía, i contenen els informes que serviran perquè les entitats de crèdit duguin a terme l’operació hipotecària. Hem de procurar que la nostra informació prèvia a la valoració oficial sigui acurada des del principi per tal d’evitar rectificacions substancials per part del taxador.”
A l’hora de realitzar les taxacions s’apliquen fórmules matemàtiques, però també hi intervenen criteris subjectius. “Hi ha normes que regulen la valoració. Alguns dels factors bàsics són els preus dels habitatges de l’entorn, la ubicació, l’estat de conservació de la finca, la proximitat dels mitjans de transport, les característiques dels pisos contigus, la superfície, el barri, etc.”
Un cop concedit el préstec, la finalitat de les entitats de crèdit és el cobrament de les quotes hipotecàries. “Tot i que als bancs, de vegades, els pugui anar bé quedar-se amb el pis hipotecat per després vendre’l, la seva finalitat és prestar els diners i que els hi tornin amb interessos.”
Josep M. González creu que l’anomenada bombolla immobiliària, un fenomen que ha durat més de deu anys, tendeix a normalitzar-se i que la situació anirà suavitzant-se a poc a poc sense grans estridències. “Tot i que s’han aconseguit hipoteques a més baix interès, l’import dels crèdits ha augmentat considerablement, la qual cosa ens ha portat a una espiral d’endeutament generalitzat. Pel que fa al mercat de segona mà, és possible que s’estabilitzi, ja que la inflació dels preus d’aquests habitatges no té cap sentit. Hi haurà uns valors propis d’un creixement vegetatiu, en consonància amb l’IPC. Fins i tot, en alguns casos, s’abaixaran. Els pisos d’obra nova hi incidiran molt. El problema bàsic de tot aquest assumpte ha estat l’encariment desproporcionat del preu del sòl, d’aquí el fet que la major part d’escàndols de corrupció política hagin estat relacionats justament amb requalificacions desproporcionades del sòl. En el cas de l’obra nova, el cost del sòl determina un preu que el promotor, sovint, no pot abaixar gaire.”
Per aconseguir l’èxit de les operacions immobiliàries, és essencial la col·laboració d’altres professionals. “La nostra infraestructura no és suficient en moltes de les operacions que realitzem; per això, hem establert acords amb altres professionals com arquitectes, taxadors –generalment són aparelladors– o advocats. És fonamental comptar sempre amb col·laboradors de confiança que siguin bons professionals en cadascuna de les respectives àrees.”
Un membre de la família agafarà el relleu del senyor González dins del seu despatx. “En Josep, el meu fill, hi treballa des de fa dos anys. Ha fet diversos cursos d’especialització urbanística i immobiliària. Amb la seva inquietud, estic segur que arribarà a ser un professional competent en aquest àmbit.”
