Text del 2008
“La inversió immobiliària s’ha convertit en un motiu de seguretat econòmica”
.
Josep Roca Cladera és catedràtic del Departament de Construccions Arquitectòniques de la Universitat Politècnica de Catalunya, a la vegada que dirigeix el Centre de Política de Sòl i Valoracions d’aquesta mateixa institució. “Treballar amb estudiants d’arquitectura sovint suposa envoltar-se de persones entusiasmades per la pràctica de la projecció i la creació artística, però tant els aspectes tècnics com els econòmics d’aquesta professió van molt més enllà. Justament, una de les nostres tasques com a docents és la de fer entendre als alumnes el fet que en el futur treballaran dins el món immobiliari, un sector en què ells tindran un paper important.”
Cada vegada els arquitectes diversifiquen més la seva pràctica professional. “Actualment és habitual que mantinguin una relació estreta amb el terreny immobiliari, no només pel que fa a la projecció i la direcció de l’obra, sinó també des del punt de vista de la valoració immobiliària, en què poden fer-se càrrec de les taxacions i els estudis de viabilitat dels projectes.”
I, per tal de ser capaços de realitzar una operació immobiliària, és necessari que els professionals, prèviament, hagin realitzat una sèrie d’estudis econòmics i tècnics. “A la Universitat Politècnica ensenyem que els arquitectes aprenguin a treballar íntimament amb el món de la gestió immobiliària. Precisament, la nostra universitat es caracteritza per ser pionera en la creació d’una sèrie d’estudis de postgrau en aquest àmbit: disposem de programes de màster i de formació contínua i, des de l’any 1987, impartim un programa de doctorat, únic a l’Estat espanyol, en Gestió i Valoració Urbana. L’objectiu d’aquest doctorat se centra a fomentar la investigació en el camp de la planificació i la gestió de la ciutat i del territori, així com en l’avaluació econòmica, social i ambiental de les transformacions urbanes amb l’objectiu de compensar certs dèficits en els camps de la ciència i la investigació que, encara avui dia, trobem al nostre país. Es tracta d’un programa que pretén formar investigadors en els camps transdisciplinaris de la planificació, la gestió, l’administració i l’avaluació del territori, especialment del territori urbà, tot integrant disciplines com ara la gestió urbanística, les valoracions immobiliàries, l’avaluació i l’estudi d’impacte ambiental o els sistemes d’informació geogràfica, aplicant les noves tecnologies de la informació i les telecomunicacions en l’anàlisi i la gestió de la ciutat, incloses la teledetecció i la realitat virtual.”
A banda de formar arquitectes, els estudis de postgrau de la Universitat Politècnica de Catalunya també instrueixen els professionals vinguts d’altres branques universitàries. “És del tot habitual que entre els nostres alumnes s’hi comptin professionals procedents d’altres titulacions, com economistes, enginyers o llicenciats en Dret, que tenen la intenció de doctorar-se en el camp de la gestió o la valoració urbana. En els darrers temps, la mitjana de matriculacions anuals ha crescut fins a arribar a assolir la cinquantena d’estudiants inscrits en programes de màsters oficials o de doctorats, la qual cosa ens gratifica no només pel que representa en qüestió de perfeccionament professional, sinó que també ens satisfà pel nivell de recerca avançada que oferim en un camp que considero del tot important.”
La gestió urbana engloba de manera integral l’àrea de la construcció a la ciutat, tant en l’àmbit públic com en el privat. “Per gestió urbana entenem el conjunt d’eines i elements necessaris per transformar un terreny no urbanitzat en un d’urbanitzat. Es tracta d’un camp que compta amb una doble dimensió: una de privada, que genera immobles en parcel·les en què es pot edificar, i una altra de pública, que correspon a la producció d’espais, serveis i equipaments col·lectius.”
I és durant aquest procés de gestió quan cal valorar un territori. “La valoració immobiliària és complexa i ha de basar-se sempre en un bon estudi de mercat. Existeixen tres mètodes possibles a partir dels quals es pot valorar un immoble: la comparació de mercat, l’avaluació dels costos de reposició i l’actualització de les expectatives de renda. L’objectiu d’aquestes tres metodologies és obtenir el valor de mercat com a inversió positiva. Sempre que, emprades sobre un mateix territori, algunes d’aquestes tres metodologies ens donin resultats contradictoris, significarà que no les hem aplicat de manera correcta o que hi ha elements administratius que hi interfereixen.”
L’actual creixement desmesurat del cost de l’habitatge es deu al fet que la situació econòmica del nostre país ha canviat. “En els últims temps, gran part de la població ha enfocat la seva economia a l’àmbit de la inversió immobiliària en comptes de fer-ho a altres sectors. L’experiència que tenim ens mostra que, en els darrers 50 anys, la propietat immobiliària s’ha revalorat majoritàriament de manera contínua. Ara bé, durant aquest període els preus no sempre han anat a l’alça, sinó que, fins i tot, s’han produït etapes de descens; però, tot i així, l’experiència a llarg termini demostra que la inversió immobiliària és segura des de fa anys.”
Josep Roca considera que el principal responsable de l’encariment de l’habitatge és l’alt preu del sòl en determinades zones geogràfiques. “A la vegada, però, també crec que l’encariment dels immobles és conseqüència del fet que la societat està disposada a pagar el que se li demana, encara que sigui costós, perquè la inversió immobiliària s’ha convertit en un motiu de seguretat econòmica. De cara al futur, auguro un descens progressiu en el valor de l’habitatge i no crec que, en els pròxims 100 anys, es mantingui una bonança immobiliària com la viscuda en els darrers temps. Amb tot i això, penso que és improbable que arribi a generar-se una caiguda dràstica, sinó que possiblement es produirà una estabilització del mercat, que ja no oferirà l’alt nivell de rendibilitat de què hem disposat en els últims 50 anys.”
