Sr. Juan María Díaz Fraile
Sr. Juan María Díaz Fraile
PC, 19è VOLUM. Impuls immobiliari

JUAN MARÍA DÍAZ FRAILE

REGISTRADOR DE LA PROPIETAT I MERCANTIL

Text del 2007

La Llei hipotecària de 1861 fou l’arrel del Registre de la Propietat i de la seva beneficiosa influència en l’ordenament jurídico-econòmic d’Espanya.

Juan María Díaz Fraile posseeix una brillant trajectòria acadèmica i professional avalada per nombrosos títols i reconeixements: doctor en Dret; Registrador de la Propietat i Mercantil des del 1987; lletrat adscrit a la Direcció General dels Registres i del Notariat des del 1998; diplomat en Dret Europeu; president del Consell de Direcció del Centre d’Investigació per al Desenvolupament del Dret Registral Immobiliari i Mercantil; guardonat amb les creus distingides de primera i segona classe de l’Orde de Sant Raimon de Penyafort, i el 8 de gener de 2007 fou llorejat pel Ministerio de Asuntos Exteriores amb l’Orden del Mérito Civil. “La participació en el desenvolupament de les competències pròpies de la Direcció General dels Registres i del Notariat, amb seu a Madrid, és la meva dedicació preferent, però no excloent. És una tasca compatible amb la funció de registrador de la propietat. De fet, són càrrecs vinculats, ja que per accedir a la condició de lletrat adscrit cal superar un concurs de mèrits entre notaris i registradors amb més de 10 anys d’antiguitat. Això em permet treballar tots els dilluns al despatx de Barcelona, on hi ha un equip de persones sota la meva responsabilitat directa.”

Com a bon coneixedor de la història, el senyor Díaz Fraile sap que per entendre el present cal estudiar el passat. Per això, traça les línies essencials de l’origen del registre de la propietat. “L’any 1855 es produeixen dos esdeveniments cabdals en la història del nostre país: la Llei de Desamortització escomesa pel ministre d’hisenda Pascual Madoz, i l’aprovació per Reial Decret de la Comissió de Codificació, encarregada de la redacció de la futura Llei hipotecària de 1861.”

La desamortització posà en el mercat gran part de la propietat immobiliària del país, la qual estava en poder de les denominades mans mortes (institucions civils i religioses) i sense possibilitat d’alienació. “Parlem de 4 milions d’hectàrees, superfície que a mitjan segle xix era la quarta part de la terra cultivable del conjunt d’Espanya. Un cop col·locades en el mercat, calia regular els mecanismes que en regirien el tràfic jurídic. El preàmbul del decret de 1855 recull una definició perfecta del que succeïa en l’àmbit immobiliari abans de la Llei hipotecària: no es garantia la propietat ni s’estimulava el crèdit territorial ni tampoc es moderava l’interès del diner. Això passava perquè faltaven transparència, publicitat i seguretat jurídica. La Llei hipotecària de 1861 fou l’arrel del Registre de la Propietat i de la seva beneficiosa influència en l’ordenament jurídic i econòmic d’Espanya, gràcies a la qual s’eradicà aquella situació prèvia.”

El sistema registral espanyol s’assenta sobre dos grans principis: publicitat i legalitat. “El Registre de la Propietat converteix en públiques les relacions jurídiques, els drets, les càrregues, les limitacions, etc., que recauen sobre els béns immobles. Quan genera aquesta publicitat, l’objecte de registre inclou sempre un certificat de validesa jurídica. Per tant, el segon gran principi és el de presumpció de legalitat. Això significa que al registre només accedeix el que, després d’haver passat pel filtre de la qualificació del registrador i el seu enjudiciament, és conforme a l’ordenament jurídic, no és nul, i és eficaç davant de tercers. És el prius, el requisit necessari perquè després s’hi pugui associar la presumpció de legalitat.”

La intensitat amb què el Registre de la Propietat certifica la veracitat i la legalitat dels documents enregistrats difereix a cada país segons els models en els quals s’inspira. “En el dret continental europeu destaquen dos grans arquetips: el model llatí, seguit per França, i el model germànic, més robust i fiable, en el qual s’inspiren les nostres lleis hipotecàries. En el model llatí, el registre assegura que la persona que figura com a titular no ha venut aquest dret a ningú, però no certifica ni garanteix que realment en sigui la propietària. El model germànic, que és el d’Espanya, confirma en canvi la titularitat i la identifica. Finalment, hi ha el model anglosaxó, on la protecció registral és molt feble i se supleix amb un costós sistema de pòlisses d’assegurança.”

Les xifres reflectides en el Registre de la Propietat testimonien l’anomenat boom immobiliari espanyol. “El conjunt de crèdits hipotecaris garantits per assentaments del Registre de la Propietat ha depassat, fins al tercer trimestre de 2007, la xifra d’un bilió d’euros. Hem arribat a aquesta suma perquè la capacitat d’endeutament de les famílies i les empreses espanyoles s’ha multiplicat exponencialment durant els darrers 15 anys. Aquest endeutament es deu a molts factors, entre ells: el descens del tipus d’interès; l’allargament dels terminis d’amortització, els quals s’han estandarditzat entorn als 26 anys de mitjana, i l’augment progressiu, fins arribar al 80%, de la taxa aplicada sobre el valor de l’immoble per a la concessió del préstec.”

L’encariment progressiu de l’habitatge, doncs, lluny de frenar la demanda, ha duplicat el nombre d’operacions de compravenda. “Val a dir que Espanya té un tipus d’interès hipotecari aproximadament 2 punts inferior a la mitjana dels països de la zona euro, i que cada punt de més es reflecteix en un increment d’un 10% del preu de l’habitatge. Dos punts menys, en relació amb el total dels crèdits hipotecaris garantits per assentaments registrals, suposen un estalvi d’uns 20.000 milions d’euros anuals que obté, com a conseqüència de la seguretat jurídica i confiança que genera el sistema registral, el conjunt de l’economia espanyola.”

A Espanya, la qualificació i l’enjudiciament de legalitat dels actes i contractes que es presenten a la inscripció registral inclou també el conjunt de les clàusules dels préstecs hipotecaris. “Cal recordar que el 98% dels préstecs que es concedeixen al nostre país són a interès variable. Quan s’introduí aquesta modalitat, les entitats financeres establiren uns índexs de referència i van voler determinar que la revisió del tipus d’interès, d’acord amb el qual es giraria la factura hipotecària, s’aplicaria només a l’alça. La qualificació dels registradors els remarcà que això no era possible, perquè anava en contra de principis de Dret Civil com és la commutativitat de les prestacions o que infringia preceptes del Codi Civil, com l’article 1256, que impedeix deixar el compliment dels contractes a l’arbitri d’una sola de les parts.”

Finalment, el senyor Díaz Fraile constata el fet que la majoria dels lloguers no es registren i assegura que un augment dels actes registrals revitalitzaria aquest mercat en retraïment. “El propietari té dos temors: no cobrar la renda i no recuperar la possessió en el moment del venciment del contracte. La raó és que els judicis de desnonament, com en general qualsevol procediment judicial, són garantistes respecte del demandat. Si els arrendaments estiguessin inscrits en el registre, el titular, entre altres beneficis, tindria el dret d’exercir les facultats del contracte inscrit i agilitar les seves demandes per mitjà de procediments sumaris.”