Sr. Miguel Ángel Zamora
Sr. Miguel Ángel Zamora
PC, 19è VOLUM. Impuls immobiliari

MIGUEL ÁNGEL ZAMORA GARCÍA

ADVOCAT

Text del 2008

“El 40% dels plets que es porten a terme al nostre país es relacionen amb el sector de l’habitatge”

La importància econòmica i social de tot allò vinculat amb un dret bàsic com és l’accés a l’habitatge explica que un sector dels professionals del món jurídic es dediqui en exclusiva a l’assessorament i la representació legal en aquest àmbit. Aquest és el cas del lletrat Miguel Ángel Zamora. “Els meus clients acostumen a ser propietaris d’habitatges o de finques senceres, o bé comunitats de propietaris. Es tracta de resoldre conflictes entre propietaris i llogaters o entre els diferents propietaris d’una mateixa comunitat. Generalment, quan recorren a un advocat és perquè no s’ha pogut assolir cap mena d’acord, de manera que ja només poden apel·lar a la via contenciosa. Però, molt sovint, el començament del procediment judicial propicia que la situació es reconduexi.”

Pel que fa a l’elevat nombre de processos judicials oberts en el seu camp d’actuació, Miguel Ángel Zamora considera que sempre és millor aconseguir un mal pacte que haver d’assistir a un bon judici. “El que passa, però, és que sovint les postures d’ambdues parts estan durament enfrontades i no estan disposades a cedir per tal d’acontentar parcialment l’altra part. A més a més, normalment les parts consideren que la raó està totalment del seu costat. En aquest context, la via judicial és l’única alternativa. Per comprendre la importància d’aquest camp d’especialització cal saber que el 40% dels plets que es porten a terme al nostre país es relacionen amb el sector de l’habitatge.”

Una altra font de conflictivitat són els anomenats lloguers de renda antiga. Encara existeixen llogaters subjectes a rendes indefinides i molt baixes, que únicament comporten càrregues econòmiques per al propietari de l’immoble. “Una part important dels meus clients són justament aquests posseïdors. La seva demanda és intentar concloure la relació contractual establerta amb el llogater mitjançant una de les causes legals existents a la llei d’arrendaments, per tal de llogar l’habitatge a preus més competitius.”

Aquesta parcel·la d’actuació no s’ha de confondre mai amb altres pràctiques que intenten expulsar els llogaters dels habitatges on resideixen fent servir tot tipus d’eines i estratègies: “El mobbing immobiliari en les finques de renda antiga és una de les grans qüestions pendents en el nostre sector. Certament, no és acceptable que el lloguer d’uns habitatges comporti pèrdues econòmiques al propietari, i l’Administració hauria de buscar fórmules per tal de compensar aquest perjudici, però això no justifica els mètodes agressius, i en algun cas coercitius, que s’empren en l’actualitat perquè els llogaters abandonin els pisos.”

La preponderància de l’opció del lloguer fins a ben entrada la segona meitat del segle xx i la seva posterior davallada amb l’arribada de la cultura de la propietat, que tan arrelada sembla en aquests moments en la mentalitat de la ciutadania, no és més que la conseqüència de determinades mesures jurídiques: “Fins a l’entrada en vigor de la l’actual llei d’arrendaments, els contractes de lloguer es consideraven implícitament indefinits. Això volia dir que una parella que accedia a un habitatge de lloguer en el moment de formalitzar la seva unió el podia considerar com el seu domicili durant tota la vida dels dos cònjuges. A més a més, l’increment del preu de l’arrendament estava limitat i era mínim. La duració i el cost del lloguer el convertien, doncs, en l’opció més convenient per a les classes populars. D’altra banda, però, esdevingué una opció econòmicament poc rendible per als propietaris. Els desavantatges i la relació tan desequilibrada que s’establia entre propietari i llogater anteriorment expliquen que l’actual llei equilibrés la relació, de manera que els contractes de lloguer es formulen únicament, en principi, per un període de cinc anys, després dels quals la relació contractual pot prorrogar-se a voluntat del propietari, però amb un increment lliure del preu de l’arrendament per la seva part.”

En aquest nou context, l’alternativa del lloguer ja no va semblar tan atractiva a les noves generacions, que es van començar a decantar per la compra. “La filosofia d’aquestes persones és que les garanties i els preus del lloguer són semblants a les quotes de la compra d’un habitatge, de manera que aquesta opció és sempre més rendible. A més a més, els propietaris consideren que no es vetlla prou pels seus drets, i que l’opció de llogar el seu habitatge comporta uns riscos que no sempre estan disposats a assumir.”

La irresponsabilitat d’alguns llogaters queda manifesta en una dada prou eloqüent: “La meitat dels judicis que es porten a terme relacionats amb el sector immobiliari són casos de possible desnonament per impagament de les quotes.”

L’arribada d’immigració en els darrers anys ha comportat una pujada encara més significativa dels preus dels lloguers. “Això s’explica si tenim en compte els preus abusius que determinats propietaris han fixat per a habitatges que es trobaven en condicions molt precàries i que estaven destinats implícitament a aquests col·lectius. Per comparació, seguidament els altres propietaris consideraren que els seus potencials llogaters havien de pagar una quantitat més elevada per l’ús dels seus immobles.”

Aquest últim fenomen també és extensible al cas de la compra d’habitatges: “La davallada dels tipus d’interès explica en bona part la bombolla immobiliària que hem viscut en els darrers anys, però no totalment. Es produí una demanda d’habitatges des de tots els segments socials condicionada fonamentalment per l’arribada i l’establiment del col·lectiu immigrant. Aquestes persones acostumaven a comprar els habitatges de segment baix o mitjà, que eren venuts al seu torn per propietaris que aspiraven a comprar-se’n un de segment superior. Aquest dinamisme explica la bonança dels anys passats. També, però, les entitats financeres han estat directament responsables del fenomen, perquè mitjançant la concessió de préstecs han possibilitat l’especulació amb el sòl.”

Finalment, l’arribisme ha fet molt de mal en el sector. “L’activitat d’agent de la propietat immobiliària ha estat tradicionalment de nissagues familiars que es preocupaven, i molt, per portar a terme la seva activitat amb seriositat i rigor. La intrusió de persones sense formació ni escrúpols ha propiciat en part l’alça dels preus dels immobles i, sobretot, la creació de falses expectatives en molts compradors i venedors.”

L’actual conjuntura de desacceleració de l’economia i, en especial, del sector immobiliari planteja nous reptes al sector i també a la societat en general. “Les administracions han de respectar i conjugar amb exquisidesa dos drets que, de vegades, poden semblar contradictoris: el dret a la propietat privada i el dret a l’accés a un habitatge per part de tots els ciutadans. Tothom hauria de disposar d’un sostre digne on residir, però sense que això causi perjudici als propietaris d’immobles que haurien de poder-ne disposar lliurement.”