Text del 2007
En l’àmbit immobiliari, el professional mediador no encareix el producte, sinó que senzillament percep una retribució pel seu treball.
Advocada experta en Dret Immobiliari, Montserrat Junyent i Martín compagina des de fa 20 anys la seva tasca d’assessora del Col·legi d’Agents de la Propietat Immobiliària de Barcelona amb la feina diària al multidisciplinari Bufet Piqué, del qual és sòcia. “El Dret Immobiliari és una part molt important del sistema jurídic i a més té una funció fonamental en la societat, ja que l’habitatge és un bé de primera necessitat al qual tots, d’una manera o altra, estem vinculats.”
Al Col·legi hi ha dos advocats encarregats de donar als associats l’assistència que necessiten. “Oferim als col·legiats tots els serveis relacionats amb les incidències derivades de les operacions immobiliàries. La meva ocupació principal està relacionada amb la part institucional. L’altre company es dedica sobretot a atendre problemes més quotidians respecte a la contractació i als dubtes relacionats amb les lleis d’arrendaments urbans. Aquest recolzament jurídic és un dels serveis millor valorats pels col·legiats, segons es desprèn d’estudis recents.”
La senyora Junyent creu que cal fer pedagogia per apropar el món immobiliari al públic. “Hi ha un gran desconeixement general sobre quins són els serveis que pot prestar un agent immobiliari. Hem de defugir d’aquella imatge negativa que el veu com una persona que especula.”
La gent ha d’entendre que és un professional que li ofereix una sèrie de serveis perquè no s’hagi de preocupar a l’hora de fer les gestions que implica qualsevol transacció immobiliària. “Certament, es tracta d’una activitat força complexa i, probablement per aquest motiu, la percepció del ciutadà és confosa, però s’ha de deixar ben clar que, en l’àmbit immobiliari, el professional mediador no encareix el producte, sinó que senzillament rep una retribució pel treball realitzat.”
Molta gent té una certa recança a l’hora de visitar l’API. “Sembla que l’advocat, en lloc de propiciar una transacció o facilitar un acord, el que fa és embolicar el cas per justificar la seva intervenció. En algun cas pot ser així, però aquesta no és la tònica general de l’advocacia. En el cas dels API, crec que han d’assumir una part de la responsabilitat, com a col·lectiu, per no haver sabut explicar a l’usuari què li podia aportar la seva intervenció. Quan anem al dentista tenim clar que hem de pagar una factura; en canvi, quan visitem un professional immobiliari sovint la gent defuig el pagament d’aquests serveis. Possiblement, el col·lectiu no ha sabut explicar que la seva funció era quelcom més que ensenyar pisos.”
Aviat entrarà en vigor la Llei del Dret a l’Habitatge, defensada per la senyora Dolors Clavell, diputada al Parlament de Catalunya pel grup Iniciativa per Catalunya Verds. “Ara que el mercat no està en el moment millor, hi ha dues circumstàncies que permetran, com a mínim, començar a ordenar l’activitat d’un sector que ha estat absolutament desorganitzat i mancat de referents: l’entrada en vigor de la Llei del Dret a l’Habitatge i els nous Estatuts Generals de la Professió, que ordenen el col·lectiu des del dia 4 d’octubre de 2007. Aquests dos elements, i bàsicament la Llei del Dret a l’Habitatge, en la qual hem treballat conjuntament amb la senyora Dolors Clavell, que ha estat molt receptiva als nostres plantejaments, seran dos pilars fonamentals per poder crear un mercat en el qual hi hagi una sèrie de regles de joc respectades per tothom.”
La senyora Junyent està convençuda que cal un major rigor dins l’àmbit de les transaccions immobiliàries. “Potser no cal l’excés de rigor que hi ha a França, però tampoc la laxitud que tenim aquí. És vital que hi hagi una mica de control en les transaccions immobiliàries. Sempre oblidem que l’habitatge és un bé protegit per la Constitució; per tant, és incomprensible que un producte d’aquestes característiques no estigui subjecte a cap mena de control. Cal recordar que, des de l’aprovació del Reial Decret Llei 4/2000 de 23 de juny, l’activitat que era pròpia dels agents de la propietat immobiliària, conforme a l’article 3 del reglament regulador de la professió, pot ser exercida per qualsevol persona, sense cap requisit de titulació ni d’adscripció a col·lectiu ni col·legi professional. En aquests moments, podríem dir que tothom pot obrir una botiga o una oficina i dedicar-se a la transacció immobiliària, tot i desconèixer què és una compravenda, una servitud, un cens o un usdefruit.”
La senyora Junyent Martín confia que la Llei del Dret a l’Habitatge contribuirà a corregir el mecanisme habitual de retribució dels serveis oferts pels API. “Considero que la forma de retribució actual és una mala praxi, lamentablement molt estesa. El pagament hauria de basar-se en un percentatge sobre el preu de l’habitatge, i aquesta despesa hauria de recaure sobre la persona que demana la intervenció de l’Api. En canvi, el que succeeix en el mercat en aquests moments és al revés. D’entrada, el propietari es planteja que no vol pagar els serveis de l’Api. Així, posa un preu net, que acostuma a ser el preu mitjà de mercat, al qual s’afegeix la retribució de l’agent immobiliari. D’aquesta manera, el producte arriba al mercat a un preu encarit i es produeix una disfunció important entre el valor de mercat i l’establert pel propietari.”
Pel que fa al lloguer, el propietari és, en molts casos, la part exposada a més riscos. “Tot i que ara realment s’està potenciant i comença a funcionar bé, el lloguer és una qüestió problemàtica. Llegim constantment als mitjans de comunicació la dificultat que tenen els propietaris per desnonar els llogaters morosos i el desemparament que senten quan els destrossen els pisos.”
La senyora Junyent està convençuda que la solució al conflicte del lloguer passa per agilitzar els procediments dels jutjats i per crear un aval per al propietari. “Si volem que aquest sector funcioni, s’ha de donar resposta al propietari, el qual està absolutament desprotegit. I la solució no consisteix a modificar la llei d’arrendaments urbans ni la llei d’aplicació processal, sinó que s’ha de ser molt més àgil i dotar de mitjans els jutjats, perquè siguin més ràpids i efectius a l’hora d’aplicar les normes.”
D’altra banda, l’oferiment d’un aval al propietari està pendent d’aprovació. “Es tractaria de donar-li un recolzament per garantir-li el cobrament dels lloguers, amb unes determinades premisses i requisits. Aquesta mesura l’incentivaria a posar el producte en el mercat. Si a més li oferim agilitat en el procés judicial, haurem fet un pas endavant molt important.”
Una de les apostes d’èxit del Col·legi d’Agents de la Propietat Immobiliària de Barcelona és l’Escola de Pràctica Immobiliària. “Per sobreviure i per donar un bon servei cal tenir una bona formació. Per això s’ha creat l’Escola de Pràctica Immobiliària, la qual organitza cursos de formació en matèria d’arrendaments urbans i de contractació immobiliària. La bona acollida d’aquesta proposta demostra que els col·legiats són conscients de la necessitat de rebre una formació continuada en un mercat competitiu.”
