Text del 2007
La mentalitat del propietari particular ha d’evolucionar cap a la del propietari professional i cap a la de l’empresari d’immobles en lloguer.
Com a gerent de la immobiliària Fimes 2000, S.L., Ramon Mestre i Carulla parla amb el convenciment que li atorga l’experiència. No en va, aquest empresari amb formació d’aparellador constitueix la tercera generació d’una nissaga de constructors iniciada l’any 1898. “L’avi, Ramon Mestre, el pare, Ramon Mestre, i l’oncle, Antoni Mestre, es dedicaven a la construcció. Vaig agafar-ne el relleu, que continuarà en la quarta generació amb un altre Ramon Mestre, el meu fill. L’avi va començar a obtenir beneficis l’any 1916, però en comptes de gastar-se’ls, va estalviar com una formiga i es dedicà a construir cases a l’Eixample de Barcelona, de les quals se’n quedava una de tant en tant en propietat, per destinar-la al lloguer.”
Per això, se sent força identificat amb aquest emblemàtic barri. “Tenim ubicada l’oficina a 200 metres de la Sagrada Família. La meitat del nostre patrimoni és a l’Eixample dret, un terç a l’esquerre i la resta es troba una mica més dispers.”
Gran coneixedor de la ciutat comtal, Ramon Mestre n’avalael desenvolupament urbanístic dels darrers anys, però es dol de l’estat dels transports. “Si volem que Barcelona segueixi sent un motiu d’orgull per al nostre país, cal millorar-ne les infraestructures urbanes i metropolitanes. Avui dia és tota una odissea sortir i entrar de la ciutat. Els mitjans de transport no han augmentat en proporció a l’increment dels seus usuaris.”
Ramon Mestre és un convençut defensor del lloguer d’immobles. Una màxima apresa del pare sintetitza la seva visió: “La mentalitat del propietari particular ha d’evolucionar cap a la del propietari professional i cap a la de l’empresari d’immobles de lloguer.”
Creu que els propietaris dels pisos de lloguer haurien de bandejar alguns prejudicis. “El principal error que pot cometre un arrendador és lliurar un pis per reformar i esperar que el llogater faci les obres. És un disbarat pensar que tot el que s’obté dels inquilins són guanys nets. Les cases no es mantenen soles, cal una inversió regular per conservar-les en bon estat. Dels diners cobrats, una tercera part ha d’invertir-se en manteniment i despeses fixes, una altra tercera part s’ha de reservar en previsió de les possibles rehabilitacions i la resta pot destinar-se a la renda segura. També són errors pensar que la portera és un destorb i retirar-la per llogar el pis que ocupava, no aprofundir en els problemes ni discutir res del que digui l’administrador i cedir abans d’iniciar qualsevol plet. Cal recuperar la cultura del lloguer.”
Contràriament, el senyor Mestre remarca la necessitat de tenir cura dels pisos que estiguin desocupats. “Aquests habitatges s’han de revisar i, si és necessari, fer-hi obres. La casa s’ha de conservar bé i s’ha de llogar al preu màxim i d’una manera fiable. El pare deia que els propietaris que no exerceixen són com aquells que tenen una vaca i no l’alimenten, però la van munyint, i quan només en queda la pell i l’os, intenten vendre’n la carn. Tot manteniment té un cost, però s’ha de considerar com una reinversió: és una màquina de fer diners que es desgasta amb l’ús i cal renovar-la periòdicament.”
L’any 1985, l’empresa constructora va fundar Rehabilit, S.L., especialitzada en la rehabilitació d’edificis. El tractament de la fusta i les humitats són les dues especialitats de Ramon Mestre com a tècnic. “Fem restauració de façanes, rehabilitació de monuments i tractaments d’humitats de capil·laritat i condensació. També oferim solucions als problemes de la fusta afectada de corc o termites. Tenim la qualificació empresarial K7-E, el màxim reconeixement que s’atorga per la intervenció en el patrimoni monumental.”
Pel que fa a la rendibilitat de la inversió destinada al lloguer, el senyor Mestre considera que els principals avantatges són el manteniment i la revaluació de la propietat. “Si tenim en compte que la revaluació de l’immoble se situa en un 7% anual, i el rendiment del lloguer és d’un 3% net anual, dóna molt més la revaluació de la casa que no pas el lloguer. Pocs inversors es conformen a tenir grans capitals amb una rendibilitat del 3%. Tanmateix, a la societat li interessa que el particular compri i llogui, perquè immobilitza un gran capital amb un benefici percentual relativament petit. Però aquest percentatge ha d’oferir-li seguretat de renda i protecció jurídica. També ha de tenir la certesa que aquell be el mantindrà en propietat i que mai no l’hi podran confiscar.”
El senyor Mestre es reuneix freqüentment amb les seves dues germanes per intercanviar impressions i millorar la gestió del patrimoni que posseeixen. “Tinc, juntament amb la meva esposa, una empresa dedicada al lloguer d’habitatges, i les meves germanes Núria i Maria Eulàlia en tenen una altra cadascuna. Totes tres empreses apleguen un patrimoni considerable. Ens reunim cada mes, i, tot i que són empreses diferents, compartim les dificultats que té cadascú.”
Els estatuts de les empreses s’han redactat amb una visió a llarg termini i garanteixen la unitat familiar. “Hem fet els estatuts de manera que els fills o els néts, abans de vendre les accions, s’ho hagin de pensar i tinguin molts entrebancs, ja que estan sindicades. Així, si algú no les vol, ha d’oferir-les als membres de la família per ordre de parentiu.”
Ramon Mestre està convençut que el negoci familiar anirà endavant mentre hi hagi sentit empresarial. “L’àmbit de l’administració està resolt amb la neboda que ha succeït la meva germana. Pel que fa a la meva responsabilitat sobre les tasques de reparació i rehabilitació, el meu fill, que és llicenciat en ESADE, continuarà la meva labor i estic segur que la millorarà.”
