Sra. Rosa Fornas Prat et alia
Sra. Rosa Fornas Prat et alia
PC, 19è VOLUM. Impuls immobiliari

ROSA FORNAS PRAT, MONTSERRAT BAULIES VILLÀ

ADVOCADES

Texto del 2007

La nostra actuació sempre ha d’estar regida per la prudència i la seguretat jurídica.

Darrere de tot pla de transformació urbana hi ha un advocat especialista en Dret Urbanístic. El seu paper, tot i que no és gaire conegut, és fonamental per realitzar satisfactòriament el projecte. Rosa Fornas Prat i Montserrat Baulies Villà integren la firma Urban Land & Projects, S.L., especialitzada en Dret Urbanístic. “Sempre diem que som una fàbrica de sòl; ens dediquem a fabricar sòl perquè pugui ser edificat. Creem les condicions per tal que un promotor immobiliari o una administració pugui desenvolupar un pla urbanístic. Estem especialitzades en gestió urbanística, en la transformació del sòl.”

Aquest tàndem professional, però, no s’identifica amb la feina clàssica de l’advocacia: “No defensem els interessos d’un client. Treballem per a projectes que es desenvolupen en equip de professionals pluridisciplinari.”

Arquitectes, enginyers, assistents socials, advocats especialistes en medi ambient, geògrafs, historiadors… Un ampli ventall d’especialistes poden intervenir en un pla urbanístic, perquè la transformació del sòl urbà d’una ciutat densa com Barcelona sol ser complexa i les normatives, exigents. Que el trencaclosques encaixi bé depèn de la feina d’aquestes especialistes en gestió. “Transformem el sòl per compte del promotor o de l’Administració, depèn de qui porti la iniciativa. Sempre hem treballat en sòl urbà, que sol ser vell, amb construccions antigues, i amb necessitat de renovar-se.”

Ambdues sòcies participen en totes les fases dels projectes. “Intervenim en la redacció del pla urbanístic tot creant els mecanismes jurídics per tal que pugui ser una realitat, ja que si no acomplim la llei, s’encallarà. I també aconsellem l’equip d’arquitectura sobre com executar-lo o gestionar-lo urbanísticament. La següent intervenció ja és la gestió efectiva; és a dir, portar el pla a la pràctica, per mitjà del projecte de reparcel·lació o de l’expropiació. Aleshores treballem per obtenir sòl i transformar-lo en carrers, places, equipaments i solars edificables.”

Els concursos són la via principal per obtenir feina. “Has de portar el teu currículum, ser competitiu i fer una bona oferta econòmica. Des de la mateixa Administració, només hem col·laborat amb l’Ajuntament de Barcelona entre l’any 1996 i el 1999, concretament en l’obertura de l’avinguda Diagonal fins al mar.” Les senyores Fornas i Baulies tenen una experiència àmplia lligada a les operacions de transformació urbanística més importants que s’han fet a Barcelona des de les Olimpíades, com són, per exemple, la construcció de la Vila Olímpica, la de les Rondes o la del complex del Fòrum de les Cultures.

L’expropiació ocupa una bona part de l’activitat d’aquestes professionals. Totes dues, però, coincideixen a afirmar que, en contra del que podria semblar, no és una tasca ingrata. “Et fixes com a objectiu millorar les condicions de vida de gent que es troba en una situació precària. I la veritat és que ho aconseguim en un percentatge molt alt. Hi ha una por escènica a l’expropiació, però, malgrat que sempre hi ha algun perjudicat, s’ha de pensar que la iniciativa la pren l’Administració, que actua amb finalitats d’interès públic. En canvi, quan es parla de reparcel·lació, que té els mateixos efectes, ningú no s’escandalitza, perquè ho fa un particular.”

Montserrat Baulies opina que Barcelona és una ciutat model pel que fa al seu alt grau d’innovació en Dret Urbanístic. “Si alguna cosa caracteritza els urbanistes barcelonins és la seva imaginació i la seva gran capacitat per fer evolucionar la legislació. Crec que en el món civil no hi ha res comparable.”

I Rosa Fornas ens remet a un cas real: “Per exemple, per fer l’obertura de l’avinguda Diagonal des de la plaça de les Glòries fins a la rambla Prim, utilitzàrem un mètode que no estava específicament previst per la llei, però vam saber interpretar la normativa d’una manera vàlida. Actuàrem amb seguretat jurídica i els plets que hi van sorgir, els vam resoldre favorablement. Cinc anys després, el 2004, s’aprovà una nova llei urbanística que recollia aquell mecanisme i el regulava. Barcelona sempre ha sabut anar per davant de les lleis urbanístiques.”

Tanmateix, l’enginy ha d’anar associat necessàriament a la prudència. “La nostra feina va lligada a inversions molt importants i, per tant, hem de ser cauts, amb els diners no s’hi juga.”

Cal ser especialment prudents davant les reparcel·lacions i les expropiacions. “En els processos de reparcel·lació, els promotors solen avançar els diners de les indemnitzacions, malgrat que les sentències arriben molt més tard, perquè són processos lents. Per tant, no pot passar que la sentència revoqui aquell pla i hagis de tornar enrere. La nostra actuació sempre ha d’estar regida per la prudència i la seguretat jurídica. El promotor o l’Administració ha de veure que pot avançar, encara que sàpiga que sempre hi haurà algú que ho impugnarà. Ha de saber que el resultat d’aquella impugnació no anul·larà les iniciatives que ja s’hagin endegat.”

Malgrat l’alt grau d’innovació en Dret Urbanístic, Barcelona pateix un gran envelliment. “Aquesta circumstància provoca que quan es fa una obra d’infraestructura important, l’entorn se’n ressenti. A més, hem estat poc rigorosos en la qualitat de la construcció, tant pel que fa a les infraestructures com a l’obra privada. Per tant, tot allò que s’ha construït en els anys d’expansió immobiliària envellirà més de pressa.”

Hauríem de mirar, segons aquestes professionals, cap al món anglosaxó: “A Espanya ens regim pel sistema romà de la propietat privada del sòl, que és inexpugnable. Crec que una ciutat pot progressar de debò quan es municipalitza el sòl. En els països anglosaxons hi ha experiències molt interessants en què el sòl, de titularitat pública, se cedeix, en dret de vol, a un privat. Ara bé, aquest dret té una vida, és a dir, el dia en què s’enderroca allò que has construït, el sòl torna a ser públic. I es pot tornar a cedir amb un altre dret de vol. Són ciutats que es renoven molt més.”